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陕西浩公讼师事务所 民商事照看院

著述/刘想宇

裁判要旨

1.为扩大套内使用面积，房屋买受东谈主与开发商就未委用的商品房达成“包阳台、包诱导平台”的房屋整改合意，因户型整改导致被行政处罚，开发商未能按照约依期限取得房屋权属驱动登记文凭，应当集中两边合同商定的失约金诡计方式、两边罪恶进程详情失约背负。

2.开发商提供房屋买受东谈主寄予整改的公约属于步地合同，由开发商制定并提供，应当汲取步地合同的轨则赐与认定。

3.过期办证的失约金诡计应以两边合同商定为基础，房钱程序并非过期办证失约金调遣的参考程序。

基本案情

本案的争议焦点在于：因房屋买受东谈主寄予“整改”变成案涉房屋被杭州市筹议局查处，导致开发商无法按照商定取得房屋权属驱动登记文凭，过期办证的失约背负是否应当由开发商承担；房屋买受东谈主署名证据的对于房屋整改的《补充公约》及《整改户型寄予书》是否排斥开发商过期办证失约背负；失约金的金额是否应当赐与调遣。

张开剩余91%

法院经审理查明：位于杭州市文晖路、东新路交叉口“九龙仓君玺”楼盘系堡盈公司修复开发的精装修房地产名目。在房屋预售进程中，堡盈公司在宣传册（页）中推出了户型图，其中部分户型对原筹议为诱导平台、阳台的部分改建并入室内的情况进行了标识。2015年2月13日，徐越、堡盈公司签订《浙江省商品房贸易合同》商定：徐越向堡盈公司购买坐落于杭州市下城区君玺公寓3幢1302室商品房，建筑面积85.82平日米，每平日米40207.97元，总价款3450648元，其中包含全装修总价429100元。堡盈公司应于2017年3月31日前将取得地皮使用权驱动登记的《地皮使用权文凭》或地皮使用权解释，及商品房扫数权驱动登记的《房屋扫数权证》委用给徐越，由徐越自行办理商品房升沉登记。堡盈公司不成在约依期限内委用权属文凭或登记解释的，商定日历起90日后，如徐越取舍不退房，堡盈公司自商定日历至骨子委用权属文凭或登记解释之日止，按日向徐越支付已付房价款逐日万分之二的失约金。合同附件房屋平面图中标识该户型有两个阳台。两边同期签订《补充公约》，商定当作商品房贸易合同的修改与补充，两边止境商定本合同商定的总房价款，除了合同商定的总建筑面积各异身分外，不再作念任何变动，徐越同意产权登记时以本合同商定的总房价当作交纳各项用度的基数。当产权登记面积与合同商定面积的症结达到商定的退房条件时，徐越有权在堡盈公司文书后15日内决定是否退房，过期则视为毁灭权益。徐越在签订合同当日支付首付款1040648元，其余房款241万元通过银行贷款的方式一次性支付。两边承诺合同中提供的筹议地址实在有用，且所列筹议地址系投递地址，根据合同商定进行的文书、回话等，特快专递的，以收件签收日为投递技术。收件东谈主不签收的，同城以特快专递发出后第二日为投递日，外乡以特快专递发出后第三日为投递日。合同签订后，徐越按约支付房款。2016年12月27日徐越、堡盈公司签订《商品房布置书》，证据堡盈公司委用给徐越的君玺公寓3幢1302室商品房建筑实测面积为86.17平日米，房屋总价款3464720.79元徐越依然支付结束。2017年5月5日杭州市下城区城市处置行政法则局对堡盈公司发出《整改文书书》，以为案涉楼盘的修复行为未在杭州市筹议局办理筹议许可手续，并与筹议核实不一致。2017年10月20日杭州市国土资源局下城分局对案涉楼盘核发地皮验收及格证，同日杭州市国土资源局文书堡盈公司不错办理案涉房屋在内的房屋扫数权初度登记。2017年10月26日杭州市国土资源局向堡盈公司核发了《不动产登记收尾奉告书》，奉告包括案涉房屋在内的房屋已于2017年10月26日物权登记，不再另行颁发不动产权文凭。2017年10月27日徐越证据收到堡盈公司寄出的《不动产登记收尾奉告书》。此外案件审理进程中堡盈公司提交了由徐越署名的《君玺公寓整改户型寄予书》，该寄予书载明：本东谈主于2015年2月13日与贵公司签署《商品房贸易合同》购买3幢1302室房屋，委用程序为精装修。现本东谈主寄予贵公司在房屋装修阶段对房屋结构进行整改，本东谈主对整改可能导致的户型结构变动及后果有充分的意志并承诺自行承担整改引起的关连背负。房屋最终委用时房屋结构以本公约附件整改诡计图纸为准，《商品房贸易合同》附件一图纸不当作委用程序。该寄予书中未写明出具技术。二审中，堡盈公司提交《房地产估价讲述》（复印件）一份，用以解释案涉房屋日房钱约为2.49元/平日米；房屋房钱远远低于徐越诉请的失约金，在徐越无蚀本的情况下法院应当赐与调遣。

裁判收尾

浙江省杭州市下城区东谈主民法院于2018年3月7日判决：一、堡盈公司于判决顺利之日起旬日内给付徐越失约金87310元；二、驳回徐越的其他诉讼申请。宣判后，两边均抗击，均向浙江省杭州市中级东谈主民法院拿起上诉。浙江省杭州市中级东谈主民法院于2018年6月15日作出（2018）浙01民终3228号民事判决：驳回上诉，督察原判。

法院以为

一审法院以为：案涉商品房贸易合同系两边当事东谈主的实在意旨道理暗意，未违犯遵循性、强制性法律章程，正当有用，两边均应依约履行。堡盈公司不成在约依期限内委用权属文凭的事实明晰，固然徐越、堡盈公司在合同中对于堡盈公司过期提供办证条件快乐担失约背负的商定明确，但由于在该商定以外，徐越还向堡盈公司提交了《整改户型寄予书》，在明确房屋最终委用程序的同期，认同对房屋结构进行整改是徐越寄予堡盈公司膨胀，并自得自行承担因“整改”导致的背负，故而产生争议。对此，最初徐越对于堡盈公司建议的过期原因是由于案涉房屋在内的“整改”行为所致并不认同。而集中杭州市下城区城市处置行政法则局《整改文书书》、杭州市国土资源局的《复函》及实地踏勘的情况，一审法院以为堡盈公司转变筹议，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、诱导平台改建并入房间，从而导致该楼盘权属文凭不成如期取得的事十足以认定，而对该整转业为，徐越出具自得自行承担背负的寄予书，故该寄予书是否组成对合同商定失约背负的变更是该案的主要争议焦点。集中寄予书内容，徐越承诺因寄予的整转业为导致的背负自行承担，在寄予书中莫得顺利写明徐越自得因此衔命堡盈公司过期提供办证条件的失约背负。该寄予书不管是徐越、堡盈公司签署商品房贸易合同期如故堡盈公司委用房屋时再出具，对于寄予书步地是堡盈公司提供的事实堡盈公司是认同的。而若是要衔命我方的背负，堡盈公司就应明确向徐越诠释并取得徐越同意，但根据寄予书内容，无法得出该论断，故堡盈公司以徐越出具该寄予书为由以为不需再承担关连失约背负的意见无法建立。提供办证条件恒久是房屋开发商应向业主履行的合同义务之一，未能如约承担该合同义务，则快乐担失约背负。根据《最高手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国合同法〉些许问题的解释（二）》的章程，当事东谈主观点商定的失约金过高申请赐与适合减少的，东谈主民法院应当以骨子蚀本为基础，兼顾合同的履行情况、当事东谈主的罪恶进程以及预期利益等综称身分，根据平正原则和老诚信用原则赐与忖度。因在合同履行进程中，除堡盈公司在房屋预售阶段即以户型“整改”当作亮点进行宣传，并骨子膨胀完成了“整改”行为，存在罪恶外，徐越当作业主，本应自觉顺从关连法律章程，却寄予堡盈公司将阳台改良并入室内，也存在一定罪恶，亦快乐担相应背负。且对快乐担的背负徐越我方在寄予书中也进行过承诺，故据此法院酌情松开堡盈公司快乐担的失约背负，判令堡盈公司承担合同商定失约金额的百分之六十（3464720.79×逐日万分之二×210×60%），对徐越超出部分的失约金申请不再赈济。合同商定失约金额为按日向徐越支付已付房价款逐日万分之二的失约金，其程序并未跳跃中国东谈主民银行章程的金融机构计收过期贷款利息的程序，且该失约背负的性质并不是对过期委用房屋失约背负的商定，堡盈公司以房屋早已委用、徐越不存在骨子蚀本、有蚀本也应参照同类地段房钱当作忖度程序对失约金进行调遣的意见无法建立，不予采信。

二审法院以为：本案两边就案涉房屋贸易签订的合同，对出卖东谈主过期交房和过期委用办证贵寓辞别商定了各自的失约背负，交房与办证亦系不同的义务，房屋房钱与过期办证的蚀本之间并无顺利的关联性，故对《房地产估价讲述》的关联性不予认定。堡盈公司过期委用合同商定的办理房屋权属移转登记所需贵寓，导致房屋买受东谈主徐越踟蹰办证的事实明晰；对过期委用办证贵寓及具体技术两边无争议。最初对于过期的原因。案涉房屋委用时将原为诱导平台、阳台的部分改建并入了室内，即存在“包诱导平台、包阳台”的情形，该情形在案涉楼盘中无数存在；根据《君玺公寓整改户型寄予书》的商定及附图，应当认定以上改建行为系对原筹议想象的变更，系两边明知情形下，由堡盈公司提供并吞有计算并在房屋委用前膨胀，堡盈公司承认该行为未经筹议附近部门许可；行政法则局发出的“文书书”及所依据的“筹议认定意见”中的内容与堡盈公司自认一致，不错认定因以上改建行为涉嫌违警，变成案涉楼盘齐全后堡盈公司不成按时取得权属登记，而致相应贵寓过期委用。徐越对该改建行为系堡盈公司过期委用办证贵寓的原因虽存异议，但并无把柄解释案涉楼盘还存在其他上述“文书书”所述的行为；原审根据关连把柄及实地踏勘情况，对办证贵寓过期委用原因事实作出的认定，并无欠妥。其次，对于过期的失约背负。《君玺公寓整改户型寄予书》系堡盈公司膨胀上述改建的依据，由买受东谈主在签订房屋贸易合同后同期出具给出卖东谈主堡盈公司，但其内容及附图系堡盈公司预先拟定、并重迭使用于相易户型，改建诡计图业已当作骨子的房屋委用程序，故显着具有合同性质，非单方权益的授予；因案涉房屋贸易系预售，上述改建致使堡盈公司无法按时取得关连不动产品权登记而失约，尽管《君玺公寓整改户型寄予书》中对改建的背负存在详尽商定，但并不解确，无法具体适用，且该改建产生无法取得不动产品权登记的后果，显着超出了两边订约时的预期；同期，该条目亦合适法律章程的步地条目的认定条件，故堡盈公司据此观点衔命其贸易合同的失约背负，原审不予赈济当属正确。徐越按照贸易合同的商定观点失约背负应予赈济。第三，对于失约金的调遣。贸易合同对堡盈公司过期委用办证贵寓的失约背负及失约金诡计方式商定明确，方向房屋膨胀改建系堡盈公司失约原因的事实明晰；因该改建系贸易两边合意所为，转变原有筹议想象扩展房屋套内面积，系两边的共同宗旨，堡盈公司不成按期委用办证贵寓的后果系两边的共同业为所导致，现存把柄不错解释堡盈公司为主导、房屋买受东谈主为迎阿，因此，对买受东谈主徐越观点的失约背负，原审根据失约的原因、两边罪恶的大小等多种身分，酌情松开堡盈公司的失约背负合适法律章程，失约金酌减幅度亦属合理；改建部分已被认定涉嫌违警，买受东谈主亦按贸易合同商定的原有筹议想象取得不动产品权；因此，堡盈公司观点损益相抵、原审所判失约金过高，及徐越观点系堡盈公司单方罪恶失约、失约金不应调遣等的上诉事由，均不予采选。要而论之，原审事实认定明晰、法律适用正确，实体判处妥当，步地正当，两边的上诉申请法院均不予赈济，驳回上诉，督察原判。

案例评析

一、户型整改频发的配景

房地产行业蕃昌发展多年，以“大面积赈济”“爆改小户型”“两房变三房”“买一层送一层”等握东谈主眼球的营销方式引诱客户、变相促销、回避政府价钱或层高贬抑及筹议、逃避税收等情况层出不穷，致使通过平层整改为跃层的“复式空间”方式可能使房屋套内面积增多一倍，无疑大大增多楼盘的引诱力和竞争力。房地产开发商热衷于以户型整改增多房屋使用面积、镌汰房屋平均价，最常见的即是通过赈济诱导层、飘窗、阳台、花池等方式增多套内面积，并将整改情况通过宣传册、沙盘、销售东谈主员先容等方式进行展示。房屋买受东谈主也自得通过寄予开发商整改的行为赢得利益，摊薄资本，并赢得更好的居住条件和舒贬抑，止境是在房屋委用“精装修”化的期间，顺利以整改后的户型委用已成为一种趋势。

如本案中，开发商对于房屋整改提供有计算和补充公约，从《商品房贸易合同》与《补充公约》同日签订也不错看出，两边对于户型整改的合意达成。趋利心态导致“偷面积”这一风景的泛滥，但不合适筹议想象的变更容易引起两边权益义务的概略情趣，亦极可能变成安全隐患，止境是在刻下高层、超高层建筑多见的情况下安全隐患更加严重。户型整改亦会提高扫数这个词楼盘的容积率、影响合座舒贬抑。因此，违法的户型整改属于行政机关查处的规模。对于此类开发商和业主的“小明智”，不仅不错通过行政方式赐与规制，亦可在民事案件中通过法律的“大聪敏”进行含糊性评价。此类案件一朝成讼，多触及群体性诉讼，过期办证的失约背负触及宽阔业主的亲身利益，亦关系开发商的经济利益。密切怜惜房地产市集动态、妥善处理此类案件，方成心于房地产市集良性发展。

二、步地合同与背负的衔命

步地条目是当事东谈主为了重迭使用而预先拟定，并在签订合同期未与对方协商的条目，主要章程于我国《合同法》第39-41条、最高手民法院对于适用《中华东谈主民共和国合同法》些许问题的解释(二)第9-10条。为回避监管，户型整改不息并不体刻下负责《商品房贸易合同》之中，多以本案中的《补充公约》方式阐述，以两边合意的方式对案涉房屋整改后的户型图赐与证据，转换房屋委用条件，两边亦可能在公约中商定因整转变更交房技术。除《补充公约》外，本案还存在《整改户型寄予书》对改建的背负进行详尽商定。此类公约等是否属于步地合同，对其解释应当适用哪种轨则，是本案应当怜惜的焦点之一。

最初，本案中此类寄予整改的《补充公约》及《寄予书》等均由开发商提供，适用于楼盘中相易户型的多位房屋买受东谈主，此类公约由开发商交业主署名证据，拟定时未与业主协商，应当认定为步地合同。开发商对于扫数这个词楼盘整改的贬抑力远强大于业主，其提供并吞想象有计算并在房屋委用前膨胀，当作补充公约附件的整改后户型图亦非一般购房者或者绘图，因此对于此类公约应当适用步地合同的轨则赐与解读。

其次，对于补充公约及寄予书中对于整改后背负的商定的问题，开发商不息要求购房者写明“本东谈主对整改可能导致的户型结构变动及后果有充分的意志并承诺自行承担整改引起的关连背负”同样条目，以排斥我方背负。根据我国步地条目关连法律章程，步地条目提供方背负应采选合理的方式提请对方提防衔命或者贬抑其背负的条目，按照对方的要求，对该条目赐与诠释；如未能尽到提醒和诠释义务，且衔命步地条目一方背负的，步地合同无效。实践中无意致使要求购房者手翰该条目并署名捺印赐与证据，并以条目系业主自行书写为由抗辩步地合同不成建立。本案中若是要衔命我方的背负，堡盈公司就应明确向徐越诠释并取得同意，但根据寄予书内容，无法得出该论断，故堡盈公司以徐越出具该寄予书为由以为不需再承担关连失约背负的意见无法建立。同期，此种寄予书中载明的“自行承担的关连背负”并不解确，背负范围纤悉无遗，购房者无法从“关连背负”中无法按照商定办理房屋权证这一后果，毕竟不动产品权的取得是登记顺利主义为原则，无法取得不动产品权登记的后果，显着超出了购房者订约时的预期。但若是两边明确商定，因户型整改导致过期办证，开发商不承担失约背负，骨子系两边对于户型整改可能变成的后果有澄澈意志，且购房者自觉承担风险并衔命开发商背负，在该商定不存在合同无效、可肃除等情形时，应当认定该商定有用。

再次，《商品房贸易合同》不息因需要在处置部门备案，并不包含整改内容，正当有用。但两边就整改达成的《补充公约》是否属于合同无效的情形亦有争议。《民法总则》第一百五十四条明确章程，行为东谈主与相对东谈主坏心串连，损伤他东谈主正当权益的民事法律行为无效。合同无效的情形在《合同法》第五十二条[1]赐与细化。本案中，两边当事东谈主均未对合同遵循建议异议，但合同遵循是法院主动审查的范围。两边合意达成的整转业为确乎违犯了筹议，开发商在未经筹议部门许可的情况下，私自整改，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、诱导平台改建并入房间，行政机关虽因案涉楼盘违犯筹议对开发商进行行政处罚，但处罚的依据难言属于“遵循性强制性章程”，更多的是一种处置范例，该违犯筹议的行为不应顺利导致合同无效的法律后果。

三、失约背负的认定

失约背负是当事东谈主失约时国度强制其不绝履行或承担损伤补偿、支付失约金乃至价钱制裁的情形；在失约方罪恶失约时，它如故法律对失约行为赐与含糊性评价的反应。不息情况下，失约背负的建立需要有失约行为和失约方罪恶，至于守约方是否受有蚀本、失约行为与受蚀本之间的因果关系属于蚀本补偿的规模。[2]失约背负是合同背负，亦是严格背负，除个别情形法律明确章程了罪恶[3]以外，失约背负不息和洽为无罪恶背负或推定失约方罪恶背负。

本案中，失约行为是开发商无法按照合同商定取得房屋权属文凭，开发商应当按照合同商定承担失约背负，开发商对于这一失约行为显着有罪恶。但对案涉房屋因整改被查处，进而导致不成按约取得权属文凭的原因行为两边均有罪恶，相比两边的原因力是作出平正裁决的前提。同期，若是因失约方行为，守约方赢利，是否松开失约方应当承担的失约背负亦是本案判决需要考量的问题。对于变成过期办证的原因ag九游会网站全情尽享娱乐、赛事投注，集中行政部门文书、复函及实地踏勘的情况不错证据，案涉楼盘的修复行为未在杭州市筹议局办理筹议许可手续，并与筹议核实不一致，即堡盈公司转变筹议，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、诱导平台改建并入房间，从而导致该楼盘权属文凭不成如期取得。而变成这一后果的原因，不仅在于开发商，也在于业主。开发商基于其追求进步楼盘引诱力的宗旨，在对总体进行筹议的前提下，通过专科学问和想象，骨子主导并膨胀了整转业为。但对于整转业为及无法取得案涉房屋产权证，房屋买受东谈主存在同意寄予整改、证据整改有计算等行为，亦对于追求整改的后果并对可能变成的不利后果有一宽激情预期。若是对于房屋买受东谈主这种赈济迎阿整改的行为不予含糊，即买受东谈主对于该失约行为的原因力未予含糊性评价，同期买受东谈主又因该失约行为赢得了较好的居住利益，再要求开发商承担一起失约背负有失公允，社会效率欠安。如前所述，此类案件一朝涉讼，不息形成群体性诉讼，社会影响较大。因此，从变成失约的原因，及整转业为后果等方面综合斟酌，通过对两边变成宽限办证后果的罪恶进程，调遣开发商应当骨子承担的失约背负，是从法律章程启航、斟酌到践诺情况、体现法律平正正义价值的判决安身点。

发布于：陕西省